¿Cuál propiedad le está dando dinero de verdad?
Si todos sus alquileres pasan por un solo juego de libros, usted tiene un total de la cartera y poco más. Los libros por propiedad le dicen cuál unidad carga a las demás — y cuál debió haber vendido el año pasado.
Un número de ganancia total esconde justo lo que usted necesita saber
Los alquileres entran a una cuenta. Reparaciones, impuestos, seguro y préstamos salen de la misma. Al final del año usted sabe que la cartera ganó dinero. Lo que no sabe es que la unidad 3 perdió $4,000 mientras el dúplex la cubrió en silencio.
- Estado de resultados por propiedad Cada propiedad se registra como su propia clase o ubicación en QuickBooks Online, para que tenga un estado de resultados real por unidad además del total de la cartera.
- Reparaciones contra mejoras, bien clasificadas Una reparación se deduce este año. Una mejora se capitaliza y se deprecia durante años. Equivocar esa línea es uno de los errores más comunes y más caros en la contabilidad de alquileres — y el problema lo hereda su preparador de impuestos.
- Depósitos de garantía como pasivo Un depósito no es ingreso. Es dinero que usted guarda y que le pertenece al inquilino. Registrado como ingreso, infla su ganancia y su impuesto, y presenta mal lo que usted realmente debe.
- Pagos de hipoteca divididos correctamente Un pago, tres partes: el capital reduce un pasivo, el interés es gasto y el escrow es un pago anticipado. Registrar todo el pago como "gasto de hipoteca" está mal en tres direcciones a la vez.
- Estructuras con varias entidades LLC separadas por propiedad, o una estructura matriz con subsidiarias — cada entidad mantiene sus propios libros limpios, porque mezclarlas es precisamente lo que debilita la protección de responsabilidad por la que las creó.
- Retiros y aportes del dueño El dinero que usted mete y saca es movimiento de capital, no ingreso ni gasto. Se registra bien para que su base quede correcta y el fin de año no se convierta en arqueología.
La mirada de un agente con licencia, no solo la de un contable
Tengo licencia de bienes raíces en Rhode Island. Eso no me convierte en su agente en este servicio, pero sí significa que he leído los estados de cierre, que sé qué está haciendo cada línea de un desglose HUD-1 y que entiendo lo que pasa en un cierre antes de que llegue a sus libros.
Cuando se cierra una compra, el estado de cierre hay que dividirlo entre terreno, edificación, costos de cierre que se capitalizan y partidas anticipadas que no. Hacer bien ese asiento al inicio define su depreciación por los próximos veintisiete años y medio.
Faro ofrece únicamente servicios de contabilidad. Nada de esto es asesoría de corretaje, legal ni fiscal, y este servicio no crea ninguna relación de agencia.
Armado para carteras
- Propiedades y entidades ilimitadas
- Seguimiento por clase o ubicación, unidad por unidad
- Asientos de compra y venta desde el estado de cierre
- Cuadros de depreciación coordinados con su CPA
- Varias monedas, para propiedad en el exterior
- Servicio en español o inglés
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Estados Unidos y República Dominicana
Si tiene propiedad o un negocio en la República Dominicana mientras vive en Estados Unidos, su contabilidad tiene que manejar dos monedas, dos tipos de documentación y registros que llegan en español. Yo leo los dos, así que nada tiene que traducirse antes de poder registrarse.
Algo que hay que tener muy claro
Los ciudadanos y residentes de Estados Unidos pagan impuestos sobre su ingreso mundial. El impuesto de trabajo por cuenta propia (self-employment tax) aplica sin importar dónde viva y no queda cubierto por la Exclusión de Ingreso Ganado en el Extranjero, y actualmente no existe tratado de impuestos ni acuerdo de totalización entre Estados Unidos y la República Dominicana. Las cuentas en el exterior también pueden activar reportes FBAR y FATCA.
Unos libros bilingües y limpios hacen todo eso mucho más fácil de declarar, pero la declaración en sí le corresponde a un CPA o Agente Inscrito con experiencia transfronteriza, y se lo digo antes de que me contrate, no después. Esto es información, no asesoría fiscal.
Veamos su cartera.
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